国家正在严查房东，个人和单位租房，千万别踩这四个大坑

前不久看到一个报道，说一位房东房子租出去一切正常，租客也安稳住着，可就单单没做出租备案，一纸罚款单直接送到家门口。 这件事给所有出租房子的个人和单位提了醒，租房这件事，不能再凭着老习惯随心所欲了。 很多人疑惑，为什么最近各地对出租房屋查得这么紧？ 其实，这和《住房租赁条例》的实施直接相关。条例落地之后，白纸黑字明确规定，租赁合同一旦签订，房东就需要按规定办理出租备案。现在不少城市都在逐户排查出租房源，很多社区上门核实房屋出租情况，本质就是督促大家落实备案要求。 还有一点格外关键，条例要求房管部门和税务部门实现信息共享。只要完成备案，房屋出租的相关信息就会同步传到税务系统。哪套房子对外出租、租金多少，相关部门都能清楚查到，以前私下收现金、不开票的操作，慢慢行不通了。 这里要先说明白，备案不等于要额外多花钱。租金收入本身就属于应税收入，备案只是把出租情况如实登记，把收入摆在明面上。过去很多房东收现金不开发票，靠着信息不对称规避申报，如今这条路子已经被堵住。 举个例子，老李在市区有一套两居室，每月租金6000元。之前他一直没有备案，也不主动开具发票，觉得没人会查到自己。我们可以简单算笔账，6000元开具增值税普通发票，增值税可以免征；房产税按4%还能享受减半政策，个税在扣除相关税费、房屋修缮开支之后，实际需要缴纳的金额并不高。真正需要担心的，是账目说不清、不合规带来的风险，而不是税款本身。 不少人分不清个人出租和公司出租的税费差别，我整理了两张表格，大家可以对照看一看，一眼就能看懂不同情形下的计税规则。 先说个人房东对应的税费表。再来看企业的情况，有些老板名下公司持有临街商铺，每月租金能收到八万元，图省事直接按照住房的标准申报。商铺和住宅属于两类房产，计税标准完全不一样。一旦核查发现，不仅要补缴税款，还要加收滞纳金，情节严重的，会直接认定为偷税。单位出租房产的税费规则，我也整理在表格里。 最后重点划出来四个最容易踩的大坑，大家一定要避开。 第一，一旦开具增值税专用发票，免税政策就会失效。个人和小规模企业月租金10万以内，开普票可以免增值税；如果租客坚持索要专票，增值税就要正常缴纳，签合同之前就要把这笔账提前协商清楚。 第二，租金一次性全年收取，个人可以按月分摊核算，月租金分摊后不超十万，依旧可以免增值税。但这项优惠只针对个人，企业不能享受这个政策。 第三，房子免费给别人使用，同样需要交税。大家可以记下财税〔2009〕128号这个文件。无租使用其他单位房产，房产税要由实际使用人代缴，计税依据是房产余值，不要以为免费使用就和税费无关。 第四，商铺不能套用住宅的税收优惠。住房相关减税政策有明确适用范围，商业用房不能随便蹭住宅优惠，强行套用会产生税务风险。 说白了，房租属于被动收入，看着像是躺着赚钱，但躺着不等于能闭眼不管。办理备案本身不收取任何费用，正常算下来税负也不算重，把备案、开票、计税这些手续理顺，收租金的时候心里才踏实。 监管的网络会越织越密，把账做清楚，不管是个人房东还是企业出租房产，才能安安稳稳，不用担惊受怕。 特别